El precio de una propiedad no es lo que termina costando comprarla. Al precio se suman impuestos, los honorarios del escribano, la comisión inmobiliaria si comprás a través de una inmobiliaria, y gastos de certificados y registro. Después, mientras la tengas, hay costos anuales.

Conocerlos antes de hacer una oferta cambia el presupuesto. Estos son los principales, con lo que se puede afirmar con fuente y lo que depende de cada caso.

1. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es el impuesto que grava la compraventa de inmuebles en Uruguay. En una compraventa común:

• quien compra paga 2%;
• quien vende paga 2%.

Hay un detalle que suele sorprender a los compradores del exterior: el 2% no se calcula sobre el precio que pagás, sino sobre el valor catastral del inmueble, un valor fiscal que fija la Dirección Nacional de Catastro y que no coincide necesariamente con el precio de la operación.

El escribano actúa como agente de retención: el impuesto se liquida en la escritura, antes de inscribir la compra.

Qué hacer: pedile al escribano, antes de ofertar, el cálculo del ITP con el valor catastral de esa propiedad.

2. Los honorarios del escribano

El escribano que interviene en tu compra estudia los títulos, pide los certificados, redacta y autoriza la escritura e inscribe la compra. Sus honorarios y los gastos asociados los paga habitualmente el comprador.

No hay un porcentaje único que se pueda dar como regla para todas las operaciones, así que no vamos a darte uno. Pedí un presupuesto por escrito que incluya honorarios, certificados, timbres e inscripción, para esa operación concreta.

3. La comisión inmobiliaria

Si la operación se hace a través de una inmobiliaria, se paga su honorario. Una referencia muy utilizada en el mercado uruguayo es 3% del precio más IVA. Con la tasa básica de IVA del 22%, eso equivale a 3,66%.

4. Certificados, registro y otros gastos de la operación

Además de los honorarios, la escritura requiere certificados y la inscripción en el Registro de la Propiedad, que tienen su costo. El monto depende de la operación, por eso tampoco damos un rango: va incluido en el presupuesto que le pedís al escribano.

5. Los costos de tener la propiedad

Una vez que la propiedad es tuya, hay gastos que se repiten:

• Contribución Inmobiliaria: tributo anual sobre el inmueble. - Impuesto de Enseñanza Primaria.
• Tributos domiciliarios.
• Gastos comunes, si es un apartamento o está en un régimen de propiedad horizontal. - Servicios (luz, agua, internet) y el mantenimiento.

En los apartamentos, los gastos comunes merecen atención especial. Pueden cambiar mucho de un edificio a otro según lo que incluyan: portería, calefacción, amenities, mantenimiento. Un número más alto no siempre significa un edificio más caro, pero sí un costo mensual que hay que sumar al análisis.

Qué preguntar antes de comprar un apartamento:

• ¿Cuánto son los gastos comunes y qué incluyen?
• ¿El edificio tiene fondo de reserva?
• ¿Hay obras aprobadas o previstas que se vayan a cobrar a los propietarios?
• ¿Los tributos y gastos comunes están al día?

6. Si comprás para alquilar

Quien compra para alquilar debe sumar también:

• los meses en que la propiedad puede quedar vacía;
• el mantenimiento y los arreglos;
• la administración, si no la hacés vos;
• los impuestos sobre los alquileres que correspondan según tu situación.

La parte tributaria depende de si sos residente fiscal en Uruguay o no, y de cómo esté organizada la inversión. Esa parte la define un contador.

Un ejemplo de cómo armar el presupuesto

Sin cifras inventadas, así se ordena un presupuesto de compra:

En resumen

Antes de ofertar, pedí tres cosas por escrito: el cálculo del ITP con el valor catastral, el presupuesto del escribano y el detalle de los gastos mensuales y anuales de la propiedad. Con eso, el número que ofrecés deja de ser una estimación.