¿Cuánto cuesta vender una propiedad en Uruguay?
Vender una propiedad tiene costos que conviene conocer antes de fijar el precio, no la semana de la firma. Algunos son impuestos que retiene el escribano; otros dependen de cómo se haga la venta. Esta guía los ordena.
¿Qué impuestos paga quien vende?
ITP: 2% sobre el valor catastral
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga en toda compraventa: 2% el vendedor y 2% el comprador.
El detalle que más sorprende: no se calcula sobre el precio que se pacta, sino sobre el valor catastral del inmueble, que fija la Dirección Nacional de Catastro. Por eso dos propiedades vendidas al mismo precio pueden pagar un ITP distinto.
El escribano que interviene es agente de retención: cobra el impuesto en la escritura, lo paga y presenta la declaración.
Impuesto a la renta sobre la ganancia: 12%
Si la venta genera una ganancia, se paga impuesto a la renta:
- IRPF, si quien vende es residente fiscal en Uruguay.
- IRNR, si quien vende no es residente fiscal.
La tasa es del 12% sobre la renta computable. En general, esa renta es el precio de venta (o el valor catastral, si es mayor) menos el costo fiscal actualizado del inmueble, el ITP que pagó el vendedor y las mejoras documentadas.
Opción para inmuebles antiguos: si la propiedad se compró antes del 1° de julio de 2007, se puede optar por tomar como renta el 15% del precio de venta o del valor catastral, el que sea mayor. En la práctica, eso equivale a pagar el 12% de ese 15%.
Venta de la vivienda permanente: existe una exoneración que exige cumplir varias condiciones a la vez, entre ellas reinvertir parte del dinero en otra vivienda permanente dentro de un plazo. Aunque se cumplan, el escribano igual retiene y la devolución se tramita aparte. Se analiza con un contador.
También en este caso el escribano retiene el impuesto en la escritura.
¿Qué otros costos tiene vender?
Honorarios de la inmobiliaria
Si vendés con una inmobiliaria, hay un honorario. No hay una tasa fijada por ley. La referencia más usada en el mercado uruguayo es 3% más IVA (el IVA básico es 22%, así que da 3,66%).
Más que el porcentaje, conviene saber qué incluye: fotos y video profesionales, publicación en portales, difusión, filtro de interesados, acompañamiento en las visitas, negociación y seguimiento hasta la firma.
Desde 2024, la Ley N° 20.380 regula la actividad de los operadores inmobiliarios y crea un registro nacional.
Escribano del vendedor
En una compraventa común, el escribano lo suele elegir el comprador. Si como vendedor necesitás tu propio escribano (por ejemplo, para preparar la documentación de una sucesión o revisar un poder), tiene su costo: pedí presupuesto por escrito.
Deudas y papeles al día
Para escriturar, la propiedad tiene que estar en regla. Conviene revisar antes de publicar:
- que la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Enseñanza Primaria estén al día;
- que no haya gastos comunes atrasados, si es un apartamento;
- que el título esté a tu nombre y, si fue heredada, que la sucesión esté terminada;
- que no haya hipotecas o embargos sin resolver.
Cualquier deuda que aparezca a último momento se descuenta del dinero de la venta o demora la firma.
Cómo calcular lo que te queda
| Concepto | Cómo se calcula | Quién lo confirma |
|---|---|---|
| Precio de venta | Lo que se negocia | Vos y la inmobiliaria |
| − ITP del vendedor | 2% del valor catastral | Escribano |
| − IRPF o IRNR | 12% de la ganancia, o 12% del 15% del precio (o del valor catastral, el mayor) si el inmueble es anterior a julio de 2007 | Contador y escribano |
| − Honorarios de la inmobiliaria | Lo acordado por escrito (referencia de mercado: 3% + IVA) | Inmobiliaria |
| − Deudas pendientes | Contribución, Primaria, gastos comunes, hipoteca | Escribano |
| = Lo que recibís |
Nuestra recomendación: hacé esta cuenta antes de publicar. Así sabés cuál es tu precio mínimo real y negociás con tranquilidad.
Si vivís fuera de Uruguay
Quien no es residente fiscal paga IRNR en lugar de IRPF, con la misma tasa del 12%. Además, conviene que un contador revise si la venta tiene efectos en tu país de residencia. Y si no vas a viajar para firmar, lee nuestra guía sobre cómo vender una propiedad desde el exterior.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor paga ITP en Uruguay?
Sí. En una compraventa, el vendedor paga el 2% y el comprador otro 2%. Se calcula sobre el valor catastral que fija la Dirección Nacional de Catastro, no sobre el precio pactado, y lo retiene el escribano.
¿Cuánto es el impuesto a la renta por vender un inmueble?
La tasa es del 12% sobre la renta computable, que en general es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado. Para inmuebles comprados antes del 1° de julio de 2007 se puede optar por tomar como renta el 15% del precio de venta o del valor catastral, el que sea mayor.
¿Un no residente paga impuestos al vender su propiedad en Uruguay?
Sí. Quien no es residente fiscal tributa el IRNR sobre la ganancia, también con una tasa del 12%, y el escribano actúa como agente de retención.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender?
No hay una tasa fijada por ley. La referencia más usada en el mercado uruguayo es el 3% más IVA. Lo importante es acordarlo por escrito antes de empezar y saber qué incluye el servicio.
¿Hay que pagar impuesto a la renta si vendo la casa donde vivo?
Existe una exoneración para la venta de la vivienda permanente que exige varias condiciones, entre ellas reinvertir parte del dinero en otra vivienda permanente dentro de un plazo. Se debe analizar cada caso con un contador.
¿Querés que miremos tu caso?
Escribinos por WhatsApp y te respondemos personalmente.
Escribir por WhatsAppFuentes
- DGI, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, publicado el 25/06/2024 (gub.uy/direccion-general-impositiva) · consultado el 15/09/2026
- DGI, IRPF incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos, publicado el 24/06/2024 · consultado el 15/09/2026
- Texto Ordenado DGI, Título 8, Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IMPO) · consultado el 15/09/2026
- DGI, tasa básica de IVA (22%)
- La comisión del 3% + IVA es una referencia de mercado, no una tasa legal
Información general. No sustituye el asesoramiento de un escribano o un contador para cada caso. Ignacio Brañas trabaja hace más de 10 años en el sector inmobiliario en Montevideo.