Cuánto cuesta un apartamento en Montevideo, barrio por barrio

«¿Cuánto vale un apartamento en Pocitos?» es la pregunta que más me hacen, y casi siempre espera un número solo. No hay un número solo. Hay dos, y miden cosas distintas.

El primero es lo que se pide: el precio que el vendedor pone el día que publica. Es el que ves en los portales. El segundo es lo que se paga: el precio que queda escrito cuando la operación se cierra. Entre uno y otro hay una distancia que no es fija y que no es pública en Uruguay para el mercado entero.

Esta guía pone los dos sobre la mesa, con la fuente de cada uno, para que sepas cuál estás mirando.

Lo que se pide hoy, barrio por barrio

Esto es lo que los vendedores están pidiendo en los barrios más buscados de Montevideo. Son los valores que publica InfoCasas en sus páginas de búsqueda, relevados el 4 de noviembre de 2026.

Los valores sin marca son promedios. Los marcados con † son medianas: el valor del medio de la lista, que deja la mitad de las publicaciones por debajo y la mitad por encima. Donde dice «—», InfoCasas no publica un valor de referencia para esa combinación de barrio y tipología.

Tres cosas antes de sacar conclusiones de esta tabla.

Un promedio y una mediana no se comparan entre sí. El promedio se corre hacia arriba cuando hay pocas propiedades muy caras en la lista. La mediana no. Por eso en la misma tabla conviven las dos y están marcadas.

La muestra de cada barrio no es igual de grande. Pocitos tiene cientos de publicaciones y Ciudad Vieja bastantes menos. Un promedio sobre pocas publicaciones se mueve mucho con cada aviso nuevo.

Hay avisos mal cargados, y pesan. En el mismo relevamiento hay un monoambiente en Carrasco publicado hasta en US$ 3.600.000 y un 1 dormitorio en Ciudad Vieja publicado desde US$ 4.006. No son propiedades reales a ese precio: son publicaciones con un error de carga o mal clasificadas. Están ahí y afectan los extremos de cada rango. Es el motivo por el que los rangos publicados hay que mirarlos con cuidado y no tomarlos como el piso y el techo del barrio.

Lo que se paga, según el dato oficial

En Uruguay no hay una base pública con el precio de cierre de todas las compraventas. Lo que sí hay es el registro de la Agencia Nacional de Vivienda, que publica los precios de venta de la vivienda promovida por la Ley 18.795 a partir de las declaraciones juradas que presentan los promotores de cada proyecto.

Es un dato oficial y es un dato parcial, y las dos cosas importan: cubre obra nueva amparada en el régimen promovido, no el total del mercado ni la reventa. Pero es lo más cercano que hay a precios de venta efectivos, y Montevideo concentra el 79,7% de esas operaciones.

Promedios de venta en Montevideo, año móvil a abril de 2026:

Comparar esta tabla con la anterior línea por línea sería un error: no son el mismo universo. Una mide lo que se pide por cualquier apartamento, nuevo o usado, en un barrio. La otra mide lo que se vendió, en obra nueva promovida, en todo Montevideo. Lo que sí se puede leer es el orden de magnitud, y ahí la lectura es clara: los números que se piden en los barrios de la costa están bastante por encima del promedio de venta de la ciudad.

El metro cuadrado, barrio por barrio

La ANV también publica el precio por metro cuadrado construido por barrio. El promedio de Montevideo en el año móvil a abril de 2026 es de US$ 2.411 por metro cuadrado construido.

Por encima de ese promedio quedan, en este orden: Malvín (US$ 2.832, el más alto de la ciudad), Capurro–Bella Vista (US$ 2.783), Larrañaga (US$ 2.761), Prado (por encima de US$ 2.600), Atahualpa y Tres Cruces (por encima de US$ 2.500) y Parque Batlle (cerca de US$ 2.500, el último que supera el promedio). El valor más bajo del relevamiento es el de La Figurita, con US$ 2.039.

Que Malvín encabece la lista y Pocitos no aparezca sorprende a cualquiera que mire los portales. La explicación es la misma de antes: este cuadro mide obra nueva promovida, y el régimen promovido empuja la construcción hacia barrios donde antes no se construía. Donde hay más obra nueva, hay más dato. Los barrios con pocas operaciones de ese tipo quedan directamente fuera del cuadro: la ANV excluye los que tienen menos de diez registros, y entre ellos están Punta Gorda, Parque Rodó, Barrio Sur, Jacinto Vera y Reducto.

En el último año, los barrios que más subieron en dólares por metro cuadrado fueron Prado (+17%), Mercado Modelo (+16%), Ciudad Vieja (+15%), Cordón y Malvín (+7%) y Tres Cruces (+6%), todos por encima del promedio departamental, que subió 4%. En el otro extremo, Centro y La Blanqueada cayeron 6% y Aguada 3%.

Y un dato que conviene tener presente si estás pensando en invertir: más de la mitad de las viviendas promovidas vendidas en el último año en Montevideo son de un dormitorio. La oferta nueva se corrió fuerte hacia las unidades chicas.

Por qué el promedio del barrio no es el precio de tu apartamento

Dos apartamentos de 2 dormitorios, en la misma cuadra, con los mismos metros, pueden tener precios que difieren en un 30%. No es irracionalidad del mercado: es que el barrio y el metraje son apenas dos de las variables.

Pesan, y bastante:

• El piso y la vista. La diferencia entre un segundo piso contrafrente y un décimo al frente es de las más grandes que hay.
• El estado real. Un apartamento para entrar a vivir y uno que necesita obra no compiten por el mismo comprador ni por el mismo precio.
• Los gastos comunes. Un gasto común alto baja el precio que el comprador está dispuesto a pagar, porque le ocupa la misma cuota que pagaría de más.
• El garaje. En los barrios de la costa puede valer entre US$ 15.000 y US$ 30.000 por sí solo, según el edificio.
• El año y la calidad de la construcción. Un edificio de los años 60 bien mantenido y uno de 2020 son dos productos distintos, con compradores distintos.
• La exposición al sol y el ruido. Se subestiman hasta que el comprador entra a ver.

Ninguna de esas cosas está en un promedio de barrio. Por eso el promedio sirve para encuadrar una conversación y no para reemplazarla.

Si vas a vender

Usá la tabla de lo que se pide para ubicarte, no para fijar tu precio. Si tu apartamento está claramente por encima del rango publicado de su barrio y su tipología, vas a necesitar un motivo concreto y demostrable: el piso, el estado, la vista, el garaje. Si no lo tenés, lo que vas a conseguir es que tu propiedad se quede meses publicada y se queme.

El error más caro que veo no es pedir de más. Es pedir de más al principio, cuando la propiedad tiene toda la atención del mercado encima, y corregir tres meses después, cuando ya la vieron todos los compradores activos y nadie la mira de nuevo. Lo desarrollo en Los primeros 30 días de una publicación y en Por qué no se vende mi propiedad.

Si vas a comprar

La tabla te sirve para saber si lo que estás mirando está dentro de lo razonable para ese barrio y esa tipología, y para detectar cuándo algo está muy por encima.

Lo que no te dice es cuánto podés negociar. Eso depende de hace cuánto está publicada la propiedad, de si bajó de precio antes, de cuánta competencia tiene en el mismo edificio y de la situación del vendedor. Es información que existe pero no está en el aviso.

Y tené presente que al precio se le suman los costos de la operación, que no son menores: están en Cuánto cuesta comprar una propiedad en Uruguay, además del precio.

Dónde no hay dato, y por qué

Hay dos barrios muy buscados que quedaron sin número en la primera tabla. En Parque Batlle, InfoCasas no publica un valor promedio de referencia para ninguna de las cuatro tipologías. En La Blanqueada solo hay rango publicado para 2 dormitorios: de US$ 138.000 a US$ 239.000.

No significa que no haya mercado en esos barrios. Significa que el portal no publica un promedio ahí, probablemente porque la cantidad de avisos activos no le alcanza para calcularlo con sentido. Preferimos dejar el casillero vacío antes que llenarlo con una estimación nuestra.

Lo mismo del lado oficial: la ANV excluye de su cuadro por barrio a los que tienen menos de diez operaciones registradas en el período. La ausencia de un barrio en estos cuadros dice algo sobre la cantidad de obra nueva promovida que hubo ahí, no sobre lo que vale una propiedad en ese barrio.

Qué hacer con todo esto

Si tenés que poner un precio, estos números son el punto de partida de la conversación y nunca el final. Una tasación mira tu propiedad, no el promedio de tu barrio: el piso, el estado, la orientación, los gastos comunes, qué más hay publicado hoy en tu mismo edificio y a qué precio. Cómo se hace eso está en Cómo funciona una tasación y cómo se define el precio de venta.

Los valores de esta guía se actualizan cuando se vuelve a relevar. La fecha de cada fuente está arriba de cada tabla, a propósito: un precio sin fecha no sirve para nada.