Qué hace el escribano en una compraventa en Uruguay

En Uruguay, el escribano público es mucho más que quien certifica firmas. Es una de las principales garantías del sistema: estudia qué estás comprando antes de que lo compres.

Quién lo elige

Las partes, en general, eligen libremente a su escribano. En los negocios en que se adquiere la propiedad, el artículo 35 del Reglamento Notarial le da esa elección a quien adquiere: en una compraventa común, el comprador. El vendedor puede tener su propio escribano para preparar su parte.

El proceso, paso a paso

1 · El acuerdo: más que el precio

Una vez que hay acuerdo, se definen el precio, la forma de pago, los plazos, la fecha de entrega, qué queda incluido en la propiedad y cualquier condición particular.

2 · El documento previo y la seña

Es habitual formalizar el acuerdo en un documento previo (en el mercado se lo suele llamar boleto de reserva) con el precio, la forma de pago, los plazos, las condiciones y qué pasa si alguna parte no cumple.

También se acuerda una seña. Se escucha mucho el 10% del precio, pero es una práctica de mercado, no un porcentaje fijado por ley: el monto y las condiciones se definen en ese documento.

3 · El estudio de títulos

Es la parte que no se ve y una de las más importantes. Según el caso, el escribano revisa:

• la historia de los títulos y la información registral;
• hipotecas, embargos u otras restricciones;
• la situación tributaria y catastral;
• la documentación de obras, cuando corresponde;
• los certificados que requiera esa operación.

Si aparece un problema, se detecta y se resuelve antes de firmar.

4 · La escritura

Con todo en orden, se firma la escritura de compraventa. El pago del saldo y la entrega de la propiedad se hacen según lo acordado. En ese acto el escribano retiene los impuestos que correspondan, como el ITP y, del lado del vendedor, el IRPF o el IRNR.

5 · La inscripción

Después, el escribano inscribe la compra en el Registro de la Propiedad. Con la inscripción, la compra queda oponible frente a terceros.

Lo que conviene hacer

• Elegir escribano antes de firmar el documento previo, para que lo revise.
• Pedir por escrito el presupuesto de honorarios, certificados, timbres e inscripción.
• Si comprás desde el exterior, coordinar con el escribano un poder y la apostilla de los documentos.