IRPF al vender un inmueble en Uruguay: cómo se calcula y cuándo no se paga

Esta guía resume lo que publica la DGI. Cada venta tiene su particularidad: el cálculo final lo hacen el escribano y el contador.

Cuando se vende una propiedad con ganancia, esa ganancia paga impuesto a la renta. Si quien vende es residente fiscal en Uruguay, es el IRPF; si no lo es, el IRNR. En los dos casos la tasa es del 12%.

1 · La tasa: 12% sobre la ganancia, no sobre el precio

El 12% se aplica sobre la renta computable, no sobre el precio de venta completo. Hay dos formas de calcular esa renta: el régimen real y el ficto.

2 · Régimen real

Es obligatorio para inmuebles comprados a partir del 1° de julio de 2007 y opcional para los anteriores. La renta es:

• el precio de venta o el valor catastral, el que sea mayor;
• menos el costo fiscal del inmueble, actualizado (por la variación de la Unidad Indexada, o del IPC para períodos anteriores a junio de 2002);
• menos el ITP que pagó el vendedor;
• menos las mejoras documentadas, también actualizadas (hay que poder probar, entre otras cosas, el pago de los aportes de la mano de obra).

Guardar las facturas y los comprobantes de las mejoras es lo que permite descontarlas.

3 · Régimen ficto

Solo para inmuebles comprados antes del 1° de julio de 2007. En ese caso se puede optar por fijar la renta en el 15% del precio de venta o del valor catastral, el que sea mayor. Aplicando el 12% sobre ese 15%, el impuesto equivale al 1,8% de ese monto.

Conviene calcular los dos regímenes y quedarse con el menor.

4 · Quién lo retiene y cuándo se declara

• El escribano que interviene en la venta es agente de retención.
• La declaración se presenta con el formulario 1700 (aplicación Sigma de la DGI), dentro de los 15 días corridos siguientes a la firma.

5 · La exoneración por la vivienda permanente

Existe una exoneración para quien vende su casa-habitación. Hay que cumplir todas estas condiciones a la vez:

• el inmueble vendido vale hasta 1.200.000 UI;
• al menos el 50% de lo obtenido se invierte en otra vivienda permanente;
• esa compra se hace dentro de los 12 meses siguientes a la venta;
• la nueva vivienda vale hasta 1.800.000 UI;
• las dos propiedades son (o van a ser) vivienda permanente.

Aunque se cumplan las condiciones, el escribano igual retiene el impuesto, y después se pide la devolución a la DGI.

La Unidad Indexada (UI) cambia todos los días. Su valor oficial lo publica el Instituto Nacional de Estadística.

6 · Si no sos residente fiscal

Quien no es residente fiscal en Uruguay paga el IRNR en lugar del IRPF, con la misma tasa del 12%, y también lo retiene el escribano. Si estás evaluando hacerte residente fiscal, mirá la guía Residencia fiscal en Uruguay.